曾經被稱為“暴利行業”的物業管理,由於物價指數多年上漲,物管費基本未漲,正在經歷一場前所未有的“經濟危機”。危機之下,物管企業該做什麼?業主自治如何運行?政府應當如何監管?11月30日,深圳學術沙龍“危機與變革”在市社科聯召開,深圳在全國首家組建的城市物業管理學會邀來北京、南京好房網、廣州等地學者一起就此展開激情碰撞。
   晶報記者 楊志usb敏/文、圖
   經濟危機
   正方:“經濟危機”催裝潢生賬戶透明
   北京人民大學教授陳幽泓介紹說,北京很多小區系統傢俱同樣面臨“經濟危機”,結果最為盛行的包乾制逐步向酬金制轉變,政府對物業管理的立法,正在糾正行政化傾向,轉向公共治理,作為市場乙方的物管企業也在向公開透明轉變,已經有9個小區設立了物管企業與業主共同管理的公共賬戶。
   深圳南天一花園業委會主任範國振、景洲大廈業委會鄒家健等業主代表,分別以各自小區的經歷證實,只有在物業服務企業成本公開透明,還原到管家本色,由業主主導小區事務的情況下,業主才可室內裝潢能對費用調整形成共識,而物業企業遭遇的“經濟危機”,恰恰是一個重新打造業主與物管企業互信的機遇。
   反方:只有服務好壞沒有物管費過低
   著名物業人陳之平表示,物管行業從總體上已經不存在“暴利”,公佈賬目、接受審計是一個負責任企業應該做的,個別企業有暴利,是因為對於物業服務來說,沒有物業費過低的問題,只有服務標準、服務水平高低的問題。陳之平說,無論物業費收每平方米2.8元還是1.8元甚至是0.8元,物管企業都能做下去,“區別可能就在於設備設施養護的好還是壞,保安1小時巡邏1次,還是1個月巡邏1次。”
   物管價值
   正方:安保衛生消防統統管
   在絕大多數業主看來,小區物管承擔安保、衛生、消防、綠化、維修維護等各項工作,是天經地義的事。這種物管服務在業內被稱做“一體化管理”,由深圳首創,目前已在全國普遍推廣:只要在小區的“紅線”範圍內,物管企業就要承擔各種職責。深圳市物業管理學會昨日首發的《危機與變革——現行物業管理制度體系與發展模式的雙重變奏》一書上有這麼一個故事:兩個刑警到某小區踩點,因“鬼鬼祟祟的”結果被保安抓了起來,一位教授由此感慨“現在的商業小區怎麼跟黑貓警長一樣,誰都進不去。”
   反方:物管重心
   該是樓宇養護
   現行的“一體化”物業管理模式,遭到了現場學者、業委會代表和物管經理人的一致抨擊,認為這將導致物管費很多用於安全等本應政府提供的公共服務,很少用於本屬必要的維護保養,結果商品房30年就大為貶值,業主剛還完貸款就無力大修房屋, “以房養老”更是空中樓閣。
   陳之平認為,一個好的物業,核心價值不是門面好不好看、綠化漂不漂亮、保安講不講禮貌,而是建築物設施設備,例如電梯等養護保養到不到位。“政府對老舊小區電梯更換予以資金補助是個好的開始。”範國振表示。儘管明白房屋本體、電梯等才是物管最重要、最應花錢的領域,但小區物業費中僅10%能用在這些核心價值領域,90%的錢花在保安工資,綠化等方面。與會人員公認,安保如人身財產安全、消防安全等,應由政府統一提供公共服務。
   透明共管
   正方:
   只有確立業主自治
   才有市場甲方
   目前,深圳市住建局正在受市人大委托,進行物業管理條例修訂的前期調研工作。劉政表示,正在深圳新聞網和該局網站進行的調研已經發現,存在業主自治組織法律地位不明確,業主大會成立阻力大、會議召開難,業委會經費匱乏等諸多問題。究其原因,從房地產開發相關法規不健全、不落實,如車庫等共有部分沒有清晰規定引發各方矛盾,也有業主公共意識淡漠、業委會成員素質參差缺乏監督等。
   為什麼深圳業主自治組織的成立和運行這麼難?學者們紛紛將矛頭指向現行“前期物業管理合同”等不合理設計。陳幽泓表示,物業合同中至少60%是前期合同,其中又有80%是無限期合同,這些設計嚴重偏向開發商與物管方,導致物業管理事實上無法形成有效的市場,“連市場的主體,甲方業主自治組織都缺位,怎麼談得上物業管理的市場化呢?”
   備受與會人士抨擊的,還有現行制度對業主自治組織的不公平嚴苛限制。眾多外地學者對於深圳業委會印章像“郵戳”一樣註明起止日期感到不可思議:“業委會到期必須停止運作,能不能同時規定物管企業合同到期就必須撤出,或者不得再行收費?”
   反方:
   物管應當直接
   對所有業主透明
   北京物業管理研究者舒可心提出了“分佈式權利制度設計”,認為在沒有業主自治組織的情況下,政府應當強制物管服務企業向全體業主公開財務信息和物業管理過程信息,“讓業主可以隨時查、任意查,對物業管理各種記錄、單據查閱、抄錄、複製。”舒可心說。
   舒可心認為業主大會、業委會等業主自治組織並非必要,而且往往成立後也容易被收買,不如直接賦予和保障全體業主知情權。這個設想在會議現場引起不少爭議,沒有業主自治組織如何確保業主知情權,如何推動物管企業跨越以往不透明的“原罪”等,為這場學術沙龍帶來了少有的火藥味。  (原標題:“經濟危機”催生物管收支更透明)
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